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·搜一搜.cn/揭秘链家背后的金融体系 两起纠纷案例背后皆有链家理财身影

上海市消保委曝光的两起涉及链家的纠纷案例，其背后都有着链家理财的身影。/晨报记者殷立勤


深陷舆论漩涡的上海链家，除了中介门店违规广为流传外，其背后的链家金融帝国，也开始为人诟病。相对于门店在上海各地疯狂铺开造成的坊间轰动，于2014年底正式推出的链家理财，此前一直不温不火。而由上海市消保委曝光的两起涉及链家的纠纷案例，其背后都有着链家理财的身影。
在这两个案例中，其中一个是由链家居间的标的房屋，实质被抵押给了链家公司；另一个案例，则是标的房屋已被抵押，链家为了促成交易，“建议”下家接受链家的金融借贷服务。来自上海链家的代表，在当天消保委的消费体察会议现场上声称，由链家门店提供的金融服务是“帮助性服务”，还表示“金融产品不是业务范围内”。
然而，在去年9月，链家董事长左晖接受媒体采访时就表示，链家目前已经拥有链家代理和链家金融等在内的组合型业务板块，“早已不再将自己简单定义为地产经纪公司”、“业务主要覆盖资产管理、交易管理、金融管理等与房产本身关系密切的各种服务。”链家高层雄心勃勃进军地产金融的喊话声未落，几个月后，遭到消保委曝光的链家金融模式，却被同样来自链家的与会代表描述为“帮助性服务”，让外界颇感意外。

链家“家多宝”涉金融市场
2014年圣诞节那天，链家网的一位中层干部，曾在朋友圈发布了这样一则消息：“本息担保8%收益，快从余额宝搬家吧。链家地产理财‘家多宝’总交易额1.2亿。”
这则消息，正式宣告链家涉足二手房交易金融市场。所谓的“家多宝”，主要的贷款对象是通过链家进行二手房交易，且急需资金周转的客户，借款人仅需用房产作抵押。而通过“家多宝”放贷的资金，主要被用于这三大类：
过桥，即卖旧房的同时买新房过程中，客户需要资金周转时，链家提供贷款；赎楼，即卖家银行按揭贷款未还清时，需要先还清贷款才可销售，链家提供贷款还清；尾款垫资，买家已向银行申请贷款，但与卖家约定付款时间时仍未获得贷款，链家亦可提供贷款。而上海市消保委曝光的两起涉及链家的案例，皆属于“家多宝”提供金融服务的范围。
“目前金融业务已占整体盈利的近10%，预计今年底将超过15%，未来的3年里做到20%、在未来5年里做到50%也是有可能的。”这是链家理财CEO魏勇在2015年4月，接受媒体采访时的说法。在这次采访中，魏勇估算，中国住宅房屋大概有200万亿元的资产，美国也是约合200万亿元，但是美国的按揭贷款余额80万亿元，中国仅10万亿元。同样价值的产品，由于美国的相关金融化率是80∶200，而中国是10：200，这意味着中国有190万亿元的房产没有进行金融化的任何杠杆运作。一旦盘活，将是巨量的市场空间。

“理房通”也是链家一环
事实上，左晖和魏勇等链家高管，从2014年开始，即屡屡通过媒体喊话，认为金融服务业未来将会是链家的核心业务之一，这促成了“链家理财”的诞生。
“链家理财”的“家多宝”旗下“定期宝”P2P理财产品，向投资者开出了年化6.4%-7.8%不等的收益率。昨日，晨报记者查阅“链家理财”官网发现，60天、半年和一年期的“定期宝”理财产品，均显示售罄。作为相对高息的理财产品，“定期宝”的门槛则很低，1000元起投。而由上海市消保委曝光的两个案例中，客户向链家借贷的月息为1.6%，折算成年化利率为19.2%，两相对比，链家仅在“家多宝”这一理财产品上所获取的最大理论息差为年化12.8%。
链家发布的《2015理财运营年报》显示，2015一整个自然年中，链家理财“累计成交达138亿，单日融资过亿元已然是常态”，如按照上述年化息差12.8%计算，仅在息差这个单项上，链家在2015年就获利17.7亿元。除了“家多宝”，链家理财旗下的“理房通”也被认为是链家在金融服务战略中，不可或缺的环节。
2014年7月，央行官网发布第五批第三方支付牌照名单，链家旗下的“理房通支付科技有限公司（即‘理房通’）”在列。事实上，“理房通”也是第一家获得央行颁发第三方支付牌照的房屋担保支付平台。所谓“理房通”，更像是专注于提供房产相关支付业务的支付宝。按照官方描述，“理房通”典型的使用场景是：购房者预付的定金与购房首付款被“理房通”冻结在第三方账户，直到房屋过户结束后才将资金解冻，转给卖方客户，避免出现因房屋产权问题导致买方客户无法过户，或因买方客户购房资金不够，致使卖方客户“钱房两失”等现象的出现。
不过，“理房通”在问世后，被外界质疑或存在资金池问题。根据“理房通”网站数据显示，其已完成了高达1300多亿元的交易额，有质疑认为，千亿规模的交易仅以常规的3成首付计算，也有300亿的资金沉淀，这笔资金如果被用作高息贷款的发放，赚取放款利息，就会产生风险敞口。今年2月初，人民网就可能存在的资金池问题，采访到了“理房通”品牌总监邓女士，对方回应“理房通”不会挪用资金，央行定期会和“理房通”对账，对资金走向做严格管控。不过这篇报道亦援引邓女士的话表示，“理房通”冻结的备付金是会在银行产生活期利息的，但按照行业常规，银行活期利息很低，不会返还给客户。

高速发展前接受严峻挑战
来自第三方的统计显示，在2015年中国的各大网贷平台中，年成交额超过百亿的P2P平台不足15家，其中占据头把交椅的是陆金所，当年成交额达到1472亿，而链家理财亦跻身“百亿俱乐部”，凭借当年138亿元的交易额，排名第十。
因此，有不少媒体把链家理财称作“斜刺里杀出的一匹黑马”。链家理财的首页显示，旗下的理财产品由中融信提供本息保障。而晨报记者查询发现，中融信的全称是北京中融信担保有限公司，进一步查询工商资料显示，中融信的法人代表同样是链家董事长左晖。
工商资料亦表明，中融信目前5亿元的注册资本，均由北京链家房地产经纪有限公司出资。通俗地说，中融信是链家的全资子公司。由此，投资者购买链家“家多宝”理财产品的全额担保方，也正是链家本身。根据上述《理财运营年报》披露，至2015年底，链家理财的待收金额总价值为24.8亿，而抵押房产的总价值为63.9亿，即借款额占抵押物价值的38.8%，链家理财认为“风险可控”，理由是“87.4%的逾期会在三个月之内归还，尚无坏账发生”。
一位行业分析人士认为，虽然链家与中融信在法律意义上属于两个独立法人，但从实质上来看，为链家理财做信誉背书的依然是链家这个平台，左晖用链家的信誉为链家理财这个P2P作担保，有自我担保的隐忧。而魏勇则在此前接受媒体采访时认为，“担保法人和平台所在集团法人为同一人，是出于法人整体信用担保好过中融信作为担保公司单独担保的效果考虑。”
不过，这并不意味着中融信的承压就此减轻。中融信的工商资料明确显示，该公司的经营范围为经济合同担保，但不含融资性担保。这就意味着，在由中融信担保的“链家理财”实质上是在提供融资业务的情况下，中融信本身的经营范围不包含融资性担保，就存在合规风险。此外，2015年7月中旬，由人民银行等十部委下发的《关于促进互联网金融健康发展的指导意见》中明确要求，“个体网络借贷机构（即P2P）要明确信息中介性质，主要为借贷双方的直接借贷提供信息服务，不得提供增信服务，不得非法集资”。而中融信提供的本息全额担保模式，与《意见》提出P2P平台“不得提供增信服务”要求，有一定差距。
今年1月初，魏勇在接受北京媒体采访时就坦承，“五年时间将链家金融的利润做到集团总利润的50%是个挑战”、“要做到这一点，链家金融的利润增长要比其他业务利润增长快”。不过最新的报道称，上海市住建委已要求链家下线金融产品、撤销橱窗广告以及停止独家代理的业务。这对去年以来在上海谋求高速发展的链家来说，无疑是最严峻的一次挑战。
  2016年2月26日 10:48 来源:新闻晨报 作者:陈承
揭秘链家背后的金融体系 两起纠纷案例背后皆有链家理财身影
http://www.shjcw.gov.cn/node2/putuo/node1434/u1ai988043.html

链家金融业务遭质疑：关联公司混同经营难避风险敞口

 人民网北京2月4日电 （余燕明）e租宝非法集资案件，再次将P2P网贷等互联网金融业务推上风口浪尖。

 日前，亦有声音质疑国内房地产中介公司链家集团旗下的第三方支付平台“理房通”存在冻结资金使用不透明的问题。

 链家集团理房通随后刊发声明对外否认了公司通过沉淀资金获利的传闻，并表示理房通承担的主要功能资金托管及支付，以此保证房屋交易过程中的资金安全。

 但链家集团理房通支付平台引发行业人士质疑所暴露的问题是，在链家理房通支付平台上沉淀的房屋交易资金缺少更开放的透明度。

 而且更重要的，在链家集团金融业务构成中，链家金融平台端、支付端、担保端和线下业务端悉属链家自己设立或是直接管理单位，这本身折射和暴露的就是互联网金融业务混同经营风险。

 一位关注互联网金融领域的商业律师向人民网记者指出，链家集团金融业务的未来发展，最重要的是如何隔离风险，以及增加托管资金的透明度。

 支付业务沉淀资金遭质疑

 理房通是链家集团旗下定位于全国房屋资金担保支付的第三方支付平台，性质类似于阿里巴巴集团旗下的支付宝。理房通也是目前国内第一家且唯一一家获得中国人民银行颁发的“支付业务许可证”的房屋担保支付平台。

 理房通在承担支付功能上，主要是为二手房屋买卖双方提供房屋资金托管，以及支持房屋定金、房款、物业交割保证金、划转建委等多种资金托管，以保证二手房交易过程中的资金安全。

 根据《支付机构客户备付金存管办法》，沉淀在理房通平台的房屋交易资金（客户备付金）只能用于客户委托的支付业务及规定情形。

 理房通所承担的是房屋交易过程中客户备付金的资金托管，这种情形下交易方均在银行开设独立账户，银行按照指令做资金划转，整个过程中交易方都可以看到资金的准确去向，交易平台绝无接触借贷资金的可能。

 但上述质疑理房通涉嫌利用支付平台沉淀资金获利的情形中，更多指向的是资金存管。在资金存管业务中，交易平台将客户交易资金或平台备付金、风险金等存放于第三方机构账户，如银行账户或第三方支付公司账户，类似于证券资金第三方存管。

 在资金存管的情形下，第三方机构实际上并不承担监督资金流向的义务，交易平台也未真正与客户交易资金隔离，交易平台可以随时从第三方提取这些沉淀资金。

 链家集团理房通就在声明中澄清，理房通接受的客户备付金，必须全额缴存至支付机构客户备付金专用存款账户，不得擅自挪用、占用、借用客户备付金以及以客户备付金为他人提供担保。也只有在收到客户备付金或客户划转客户备付金不可撤销的支付指令后，办理客户委托的支付业务，不得提前办理。

 一位互联网金融公司高管告诉记者，链家理房通承担的只能是资金托管，完全与资金隔绝，但是，因为目前监管规定仍未对资金存管的第三方机构作出严格限制，而理房通作为支付平台承担的就是资金托管，理房通实际承担的功能也更偏向于资金存管。

 “如果托管资金存放在银行，银行接受指令进行划转，平台就能够与资金隔绝。”他说，“但是链家地产作为交易中介，链家理房通而非银行作为资金托管和支付平台，理房通就会形成资金沉淀，形成了资金池。在信息不够充分透明的情形下，难以实时监控资金流向。”

前述商业律师则进一步告诉记者，链家理房通的托管资金应该严格与链家理财或其他业务相隔离，因为理房通作为第三方支付机构托管的资金不能用于理财，也不能用于发放贷款融资或投资业务。

 根据人民银行等十部门发布《关于促进互联网金融健康发展的指导意见》，要求客户资金第三方存管制度，互联网从业机构应当选择符合条件的银行业金融机构作为资金存管机构，对客户资金进行管理和监督，实现客户资金与从业机构自身资金分账管理。客户资金存管账户应接受独立审计并向客户公开审计结果。

 但上述互联网金融公司高管向记者透露，目前链家理房通已经进入了正式推广阶段，之前合作的光大银行、北京银行、浦发银行等银行的资金托管，目前都已经处于停止合作阶段，链家集团正在积极地将交易客户的购房资金、租赁客户的押金、租金向理房通平台汇集。

 “至于这些资金如何流转，链家是否动用这些资金获利，从外部是无法看到的。”这位高管告诉记者。

 截至目前，根据链家理房通披露的最新数据，理房通为房款监管提供的保障金额1353亿元，累计用户数量超过20万人次。在理房通全国业务布局中，现在仍然集中在北京，累计金额超过1300亿元。

 链家理房通在2014年7月16日获得第三方支付牌照，如果按照目前理房通已经为房款监管提供的保障金额以及二手房屋成交周期20天计算，保守估计，每天沉淀在理房通支付平台的交易资金或达到48亿元。

 “链家的理房通现在更像是一个合规的资金池，从操作上完全有可能通过对接基金、信托等形式获利，同时也不排除被反向操作的可能，也就是将这些沉淀资金拿回来继续给线下的金融业务投放资金。”这位互联网金融公司高管补充说。

 混同经营暴露风险敞口

 理房通仍然只是链家金融业务的支付端，链家金融暴露出更大风险敞口与合规性问题的是链家理财。

 链家理财的主要产品是“家多宝”，投资门槛最低1000元起投。到目前，根据链家理财实时更新的数据，链家理财累计投资金额已经达到了163.4亿元，已发放收益近1.7亿元，投资用户规模30.5万人次，人均投资金额近18万元。

 在今年1月份，链家理财的成交金额达到了25.24亿元，贷款余额31.7亿元。投资期限分布上，30-60天投资周期占比最高，达到了46.37%。链家理财发放的借款中，赎楼、购房首付和购房尾款3种二手房买卖交易类借款占比达到了83.3%。

 为链家理财产品提供本息担保的是链家成立的担保公司北京中融信担保有限公司，这家公司的注册资本为5亿元。

 “从合规性和风险敞口的角度分析，链家理财存在自担保、自支付，以及客户房款交易资金沉淀期间去向不明的问题。”上述互联网金融公司高管告诉记者，但很大的风险敞口就是链家理财的自担保或关联担保问题。

 对此，链家集团副总裁、金融事业部总裁魏勇曾一度表示，链家地产和北京中融信从法律实体上来说，属于两个不同的法律主体，受不同监管要求，资产和负债都是独立运作，可以避免风险传导。

 目前链家理财的成交金额已经达到了163.4亿元，由于链家理财推出的理财产品众多，按照北京中融信担保有限公司5亿元的注册资本，暂不清楚中融信是否存在超额担保的问题。

 据人民网记者了解，北京中融信担保有限公司的经营范围不包括融资性担保。“对于一家非融资性担保公司，按理说中融信不能直接出借资金。”一位熟悉链家金融业务的人士透露，但是，链家集团和旗下的中融信公司同时也向这些有资金需求的房屋买卖方出借资金。

 “非融资性的担保公司出借资金，其实就相当于变相发放贷款。”这位人士进一步告诉记者，“链家理财对外宣称的垫资、赎楼业务等交易类借款，链家集团和中融信都有出借资金。这一块链家显然是一直不合规的。”

“在房产类P2P中，现在只有链家有自己的支付牌照，如此一来，链家既有足够大的交易规模和体量，基本可以摆脱银行、支付公司等外部因素的限制，形成自己的业务集群和闭环的牌照，链家在自己体系内就可以高速循环。”上述互联网金融公司高管分析说，“但对交易客户而言，信息披露不透明，因此不知道自己的交易资金是否被挪用或者用以获利。”

他还进一步指出，链家金融最大的问题就是自担保和自支付导致金融平台的风险不分散，一旦发生坏账，或者担保公司审核借款标准放松，抑或是资金链断裂，链家金融的风险就会是系统性的，并且难以卡断风险传导。

 而且根据人民银行等十部门发布《关于促进互联网金融健康发展的指导意见》，明确个体网络借贷要坚持平台功能，为投资方和融资方提供信息交互、撮合、资信评估等中介服务。个体网络借贷机构要明确信息中介性质，主要为借贷双方的直接借贷提供信息服务，不得提供增信服务，不得非法集资。

“链家的平台端、支付端、担保端、线下业务端都是自己设立或是直接管理单位，这本身在互联网金融行业就是一个巨大的混同经营风险。”上述互联网金融公司高管向记者指出，“链家集团的理房通是承担支付，家多宝等是理财借贷平台，中融信是担保公司，链家地产撮合的二手房交易是资金需求方，链家集团和中融信也出借资金作为贷款方，这种关联程度导致的风险敞口难以规避。”

上述商业律师对这一观点也表示认同。他认为，目前互联网金融业务中，监管法规明确禁止平台担保，关联公司担保其实是一种变相的自我担保。

 “目前互联网金融行业里，交易平台和担保业务等业务混同的现象比较多，由此也是行业里较大的风险敞口。”这位互联网金融公司高管最后说，“目前政策法规还没有完全细化，监管也有所缺失，但基本趋势是合规性问题重要解决掉，规范行业发展和降低风险。”

2016-02-17 　来源：人民网-房产频道
链家金融业务遭质疑：关联公司混同经营难避风险敞口

,施永青复出首推网络营销：决战链家还不是时候

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 重掌中原帅印的施永青交出了复出后的首张成绩单——2015年中原地产全年成交金额9205亿元，佣金收入152亿元，同比分别增长42%和30%。这个成绩无疑给“中原不行了”的支持者一记响亮的耳光。

 不过，这家在内地中介领域的行业领导者下决心赶上互联网浪潮。施永青说：“我们要承认起步是晚了，一个人承认自己落后才会追上去。”

 1月16日，中原集团宣布推出自己的网络营销平台“中原好房子”——一个依托于移动互联网的服务于开发商、经纪人和客户的三方线上平台。

 据了解，试点4个月的“好房子”目前已落地13城，服务过11个项目的专愁动，2016年预计在中原覆盖的33个城市全面铺开。“通过"好房子"的案场，项目的成交多了10倍。”中原地产中国大陆区总裁、“好房子”董事长赖国强表示。

 施永青给中原提出的策略很明确：积极发展互联网平台，借助资本杠杆，撬动大金融和大数据，并重启中原上市计划。

 2015年初，中原曾宣布在未来三年内投入10亿元用于系统平台建设与互联网运用，提升运营效率和客户体验。

 同时，施永青还在中原内部主导了一线人员、管理层、高管之间的薪酬改革，相对削减高收入者的利益分配。

 过去一年，中原地产最大的竞争对手链家连续发起了11项并购，公司业务范围迅速从北京扩大至华东、华南以及西南，并直指中原地位最为稳固的深圳，并在互联网金融上早已先行一步。“中链之战”成为业界最热烈的话题之一。

 谈及此，施永青说：“无论从资源、资金还是现有的管理班底，中原都没有条件打败链家，链家的短期优势一定会出现。但中原不会完全以把链家打倒作为目标，某种程度来讲是一场持久战。2016年不是打决战的一年。”

 第一步“好房子”是中原地产向互联网转型迈出的第一步，施永青认为，这一步是比较难的，原因是中原在发展过程中几乎没有和其他公司的合作。

 在“好房子”平台的构建上，中原选择的合作伙伴是重庆圈圈网络科技有限公司。其中，中原整合线下已有的经纪人和客户资源，对方负责输出互联网技术和移动社交的经验。

 与绝大多数新兴的平台最大的不同是，“好房子”依托中原强大的线下经纪人资源，有中原6万员工作为线下支持，同时能够获取最有优惠力度的房源，通过O2O的活动，把握好线上和线下的导流，节省营销成本，提高转化率。“全国33间分公司，每年成交的金额接近万亿，为50万个家庭解决买房的问题，我们有这么大的基数，可以说"好房子"在出生之前就已经站在巨人的肩膀上。”“好房子”CEO倪晓波说。

 倪晓波认为，“好房子”的另一大特点是基于社群思维做社交。即让经纪人在这个平台上建立自己的生态圈，通过6万经纪人的传播和裂变打造最佳信息发布平台。

 “我们做专愁动，参与进来100个经纪人就很多了，可能造成几百万的点击量，有几万个客户的兴趣被挖掘出来，这是在没有社交工具的时候很难做到的，也是社交工具带来的机会。”倪晓波表示。

 在此之前，大部分房地产公司利用互联网更多是利用热门网站的模式。在施永青看来，中原用的是社交网站，这是一个新的接触客户和信息传递的方法，中原要走一条其他人没走过的路。

 据了解，自9月开始试点至今，“好房子”目前在全国的粉丝量已接近300万，总点击量超过4200万次。在用了“好房子”的案场，项目的成交量比以往多了10倍，但营销费用是原来的1/10。

 目前，好房子已在13个库存量较大的二三线城市落地，2016年计划在中原覆盖的33个城市全面铺开。目前专注于一手房的代理，往后会根据不同的城市以及“好房子”的发展情况来决定是否要做二手房。

 据悉，“好房子”的推出已经得到万科、保利、万达、世茂、和记黄埔等合作方的认可，并达成了长期合作意愿。

 对于中介行业来说，重新洗牌是必然趋势，易居研究院研究总监严跃进指出：“目前部分单纯搭建O2O平台的中介，可能会最先遭到淘汰，而中原从线下走到线上，依托实体门店发展相对会更有耐力一些。”

 “大金融”和“大数据”

 “中原是一个经济效益非常好的公司，这么多年依靠的都是自有资金。”严跃进表示。据悉，中原2015年整体在内地的盈利情况不错，33个城市中只有3到5个城市亏损。

 在此基础上，中原也慢慢意识到：对于房产中介而言，中介业务只是一个支点，借助资本杠杆，撬动的是大金融和大数据。

 实际上，中原最大的竞争对手链家早已在金融布局。2014年11月，链家理财正式上线，目前已形成买卖、支付、理财的房产金融闭环，包括产权服务、资金托管、金融中介、尾款垫资四个部分。据其官网最新数据，链家理财目前累计投资金额达147.27亿元，到期本息兑付率100%。

 2015年初，中原集团正式提出了大金融的战略设想。但中原的金融战略并非自己转型做金融产品，也没有独立设置资金池，而是以搭建平台为主，扮演的依然是居间角色。“自己做金融产品，中介代理公司实际上风险比较大，没有金融公司考虑周全。做金融，中原不在行；做房产、做中介才是中原的本行。”中原集团大陆区主席黎明楷表示。

 据黎明楷介绍，中原“大金融”主要服务于需要资金的开发商和购房者，目前的初级阶段包含两类产品：一是针对房企的机构类融资，二是为购房者提供的首付贷、按揭贷等个人金融服务。

 此外，对于开发商的融资需求，在拿地、开发、资产处置等任何阶段，一旦出现5000万元以上的资金需求，即可通过中原的大金融平台获得资金支持，最低年化利率7%。

 相比于链家，中原金融已有的规模并不大，截至2015年12月底总放款金额为30亿元，目前服务范围覆盖全国76个城市。目前中原金融平台上的100多家金融机构，基本上都是行业排名靠前的公司，如中信证券、大业信托、盛世神州基金等。仅信托部分，全国68家有牌照的信托公司中已有32家与中原正式展开合作。

 去年，中原的金融业务收入约1.5亿元，其中传统金融业务(透过成交端的楼房按揭款)贡献1亿元，新金融业务的贡献只有5000万元。

 2016年，中原预计推出的数个与外部公司进行新业务合作的模式中，金融服务成为最关键的一环，其年度目标是实现100亿元的放款额度，创造2亿元的业务收益。

 在金融业务主要关注的转化率上，中原的数字是0.4%。业内预计，如果能将转化率提高到1%，按照中原去年大陆地区的成交计算，中原的金融业务空间可以达到700多亿的规模。“大数据”或成为中原转型的另一个风口。过去一年，中原投入了超过1亿元整理全国十大主要城市的楼盘框架，数据库容量已达到4000万条，2016年的目标是累计到5000万条。

 如何盘活这些数据是一个首要问题。中原的解决办法一是通过优质房源促进客户买房的心态，二是在数据基础上推出一个房价的评估系统，根据客户需求及时更新一手房、二手房的房价变动。“我确实在卸载和调整自己的做法，但也不是180度的转变，不是把一些根本的价值观也改变了。我们想通过互联网、上下级信息对称的方法，让员工有自主发挥的空间，会朝这个方向去做。”施永青表示。

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 薪酬改革与上市

 2015年底，随着施永青上任后的人事调整，中原内部开始了一场管理变革。施永青认为，中原改革的主要问题并不在技术上，而是在管理上。现在行业上有一个现象是打规模战、人海战，或以高佣挖角经纪人，但这种模式是不可持续的。

 经济观察报了解到，这场内部的改革由施永青主导，黎明楷负责设计统筹，主要是调整一线人员、管理层、高管之间的利益分配。“中原以前在报酬制度上做得好的是愿意共享，做得不够好的是这个共享的比例不合理。”施永青表示，现在有一个情况是，前线的销售人员利益分配越来越高，例如链家给一线员工的佣金提成高达50%-85%，但实际上管理比较有效可行的方式还是以公司为单位，而不是自由经纪人。施永青倾向于给组别经理、区域经理等基层管理者增加分配比例。“这次转变应该算是高收入人士受的影响多一点，但这个削减不是一刀切，而是保证一定的平衡度。”黎明楷解释说，高层人员会在2016年先进行调整，基层人员的改革方案还没有定下来，暂时以2015年的方案为准。

 重启上市是施永青此次复出的另一项主要工作。目前，中介行业已经成了“风口上的猪”，大量资金纷纷涌入，包括链家、搜房、房多多在内的同行都在快速发展、跑马圈地。

 作为国内最大的房产中介，中原在资本市场却一直少有动作。2004年，中原曾计划登陆港交所，最终因股东王文彦不同意而被搁置。

 目前中原的两大股东施永青和王文彦各持45%股权，中原亚太区总裁黄伟雄占10%股权。施永青及黄伟雄均支持中原上市，“现在王文彦也同意上市了，但他个人有一些要提出的条件，这些条件现在还没有谈。”施永青透露。至于上市的地点，施永青表示首选内地，但由于内地上市程序繁琐，排队时间长，最终在香港上市的可能性更大一些。

 作者：余舒虹来源经济观察报)
时间：2016年01月25日10:53 来源：中金在线网
,施永青复出首推网络营销：决战链家还不是时候

这个社会需要链家吗？这个问题链家董事长想了15年

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 虎嗅注：在互联网的影响之下，房地产公司是要做轻还是做重？在近日的中城联盟论坛上，链家地产董事长左晖给出了一个答案”做重“。在其看来，有基础设施薄弱、服务质量和顾客的不成熟，使得链家无法做轻。

 链家”重“模式的特殊性，也回答了他问了自己15年的问题”这个社会需要链家吗？“”在这个行业里面，我觉得会有三个阵营，一个是传统的中介公司，第二是最近几年起来的互联网中介公司，第三就是链家。“

 以下演讲内容来自中城联盟，虎嗅做了节选：

 这个社会需要链家吗？从15年前做这个公司的第一天开始我就在想。

 我们最初就是做中介行业，它的竞争还是非常激烈的。后来我们到任何一个城市都在问一个问题：每个城市都有那么经纪人，那么多门店，它为什么需要链家？

 这些年由于互联网的影响，我也一直在想一个问题，我们到底是做的更轻一点还是做的更重一点。

 这个行业的轻和重，就是你和经纪人之间的关系，到底离的有多远，到底要不要担不担那么多的事儿。我们今天的结论是要做重。我觉得链家是变得越来越重了，已经有超过10万个经纪人，在中国的24个城市里面、覆盖了2.3亿的人口。为什么要做重呢，主要是三个方面都无法做轻。

 第一，基础设施薄弱

 我是学IT出身的，所以从第一天开始比就较重视IT的内部系统。那么，怎么保证系统里面的信息是真的呢？发现这真是太难了。北京到底有多少栋楼、多少个社区呢，后来发现根本找不着。这样非常基础的信息，在中国今天的环境下是没有的。我们跟建委、跟查水电的去协调，后来发现都没有办法。

 链家从2008年左右靠人去数，目前全国大概数了6000万套住宅的基础数据，这个数据是完全真实的。在数据里面，大概有1000T的数据，不管是基本的地理信息，还是交易的信息，用130多个字段来去定义每一套物业。在这样的情况下，终于在2009年的时候我们可以开始做一件事情了，我们可以明确地叫真房源——链家只发布真实的房源。这件事情说起来容易，但做起来都非常难，投入巨大。

 第二，行业服务质量不成熟

 到了2010年左右的时候，我做了一个统计，之后发现一个问题。链家刚刚开始做的时候，经纪人的平均年龄在22岁左右，到了2010年左右的时候，再次统计，经纪人的平均年龄还是22岁左右。我就觉得很奇怪，十年过去了，十年前是22岁的一拨人在做，十年后还是22岁的一拨人在做，这个行业每个月度的人员流失率大概会超过15%。链家在一段时间还是做得不错的，月度的流失率大概在10%-12%左右——每年换一轮都不止。很多地方二手房的交易市场都是非常好的，这么好的市场，为什么经纪人不愿意留下来、不愿意做呢，这是我们很困惑的一件事情。

 包括在下面看到很多很具体的事情。比如有一次在网上看到了我们经纪人的照片，举了一个牌子在客户公司门口。我说为什么跑去举牌子啊，他说这个客户把他的单子给跳了——他帮客户成交了，客户自己找到房主，自己交易，不给他交中介费，然后这个经纪人没有办法，举个牌子到人家单位门口去了。我说这不太合适吧。但是面对这种事情怎么办呢。到后来我们想给消费者呈现很多的内容，所以我们到新加坡看了很多东西，回来以后再进行学习。

 当时我们出来一个产品叫做HomeStudy，是对每一套物业做了很厚的一套资料，希望经纪人可以给大家做一个呈现，后来发现他们不太会讲。整个行业服务的人员是很不成熟的一拨人，他们还欠缺基本的职业操守和职业行为，甚至基本的技能都是很欠缺的。他们的教育水平是无法支撑这个事情的，而且他们也没有长期的规划，所以也在经常换工作。

 面对这样的情况应该怎么办呢？

 第一，我们只能招聘有大学教育水平的经纪人，就这么一件事情都觉得好费劲。去年我们进入到深圳这个城市，他们告诉我们深圳没有大学生干这个活儿的，甚至有人告诉我深圳没有大学生，说都是从工厂出来的人来干这件事情。

 第二，我们拼命给他们做培训，自己开学院。我们每年要有100多个小时的培训，还要组织考试。每年大概有两天的时间，全公司的人什么事都不干，全部进行考试。今天中国的这些服务者大概就是这样一个基础的水准，你不做怎么办呢。

 第三，消费者也不成熟

 很长一段时间我们都在困惑一件事情，到底是让消费者尽快地去买到房子，还是别让他们那么快的买到房子。其实今天任何一个消费者，他的一个购房决策都要经历非常长的一个时间。在统计当中，他大概会在线上待六周以后，才会打通第一个电话。然后线下找11个经纪人去联系，然后找4-5个经纪人去看房子。

 这么长的过程中，我们的目标到底是把这个过程尽量缩小、还是不尽量缩小，今天的反馈，我们认为今天的消费者还是有点轻，就是看房的套数还是有点少，我们希望消费者看房的套数变得更多、更长一些。

 消费者还有很多的不成熟的地方，比如说面对交易风险的时候也不太成熟。有一件事情我印象特别深， 08年奥运会之前，有一天我在办公室，突然闯进来一个姑娘，一进办公室就开始哭，说买了一个房子，大概交了400万的首付，交首付的第二天房主就上吊了，钱就没了。我们今天面对的种种的情况，包括买完了房子之后被查封了等等。到底谁来管这个事情呢，后来我们就决定做资金监管，但是找谁做呢，并且也没有人能提供。没有办法，我们就只能拼命地拿一个支付的牌照，自己去做这个事情。

 在这个行业里面，我觉得会有三个阵营，一个是传统的中介公司，第二是最近几年起来的互联网中介公司，第三就是链家。

 总的来说，这个行业的方向就是要做轻，要用轻的方式来解决这个行业快速发展的问题。但是对我们自己来讲，我觉得我们这一代人所面对的问题，就是很多基础服务没有得到解决，很多的基础服务者没有得到解决，没有给消费者提供最基本的服务支持。没有办法，我们这代人的宿命只能干脏活、累活，只能做比较重的事情。我们给自己定的一个核心策略，第一做重、第二做慢。在我看来，慢就是快。我非常抗拒捷径。

 作者：左晖 来源虎嗅网 时间：2016年01月18日17:13 来源：中金在线网
这个社会需要链家吗？这个问题链家董事长想了15年